Smart Contract Inmobiliario

La primera vez que se tiene constancia de forma pública sobre los smart contracts es a través de Nick Szabo, jurista y criptógrafo Nick Szabo que mencionó públicamente el término en un documento en 1995. Dos años después, en 1997, desarrolló un documento mucho más detallado explicando los Smart Contracts.

Lamentablemente, pese a definir la teoría, era imposible hacerla realidad con la infraestructura tecnológica existente. Para que los contratos inteligentes se puedan ejecutar, es necesario que existan las transacciones programables y un sistema financiero que las reconozca, digitalmente nativo.

Precisamente, lo que Szabo definía como inexistente en 1995, en 2009 (casi 15 años después) se haría realidad con la aparición de Bitcoin y su tecnología, la cadena de bloques (blockchain).

Ethereum

Ethereum, que es uno de los proyectos más famosos en el sector de los smart contracts. Es una plataforma de computación distribuida basada en una blockchain pública como Bitcoin y que además permite ejecutar contratos inteligentes P2P (entre los nodos, sin servidores centrales) en una máquina virtual descentralizada llamada Ethereum Virtual Machine (EVM).

Infografia Ethereum

Smart Contract Negocio Inmobiliario

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Ej. Contratas a un empleado por un evento temporal: Para que realice un número determinado (10,000) de “mascarillas” por un tiempo determinado (30 dias) a una remuneración determinada (S/930.00). Aquí pueden suceder muchas cosas que los contratos tradicionales no pueden ayudarnos: El empleado puede solo laborar unos días, no cumplir con el objetivo de elaborar 10,000 mascarillas, pretende cobrar el sueldo completo. etc. 

Un Smart Contract por lo contrario, es un contrato respaldado por una blockchain y es inviolable, ya que para cambiar el contrato, este sería de ser aceptado por toda la red en todo el mundo, lo que significaría cambiar toda la estructura del bloque, para que sea modificado, lo cual lo hace demasiado costoso y lleva demasiado tiempo, por eso es inviolable. Por otro lado es de ejecución automática, es decir, si el empleado no cumple con hacer las 10,000 mascarillas en el tiempo estipulado, la remuneración a pagar por este ejemplo seria de S/415.00. Automáticamente al día 30 se ejecuta el contrato y se le abona directamente a su cuenta el monto estipulado, su cumplió todo su trabajo S/.930.00, si cumplió la mitad S/415.00. A su vez este contrato se imprime de forma tradicional para que cumpla todo lo que exige la ley. Pero es de ejecución automática. Con lo cual pagamos por lo que hemos contratado.

Al ser un contrato programado y que puede ser linkeado con cuentas corrientes, ERP de las empresas, etc. podemos darle diferentes instrucciones (condiciones) para que sea ejecutado en tiempo real.

VENTA DE DEPARTAMENTOS EN LIMA

La venta de departamentos en la capital se reparte en los sectores de Lima Top, Moderna, Centro, Norte, Este y Sur. La venta de viviendas al cierre de 2019 superó las 16 mil unidades, siendo la cifra que representa la más alta en los últimos años. Según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ASEI Perú).

La ASEI presentó su más reciente estudio, Analytics Inmobiliario, el cual detalla a profundidad el comportamiento del sector inmobiliario del 2019 en Lima y Callao y sus expectativas para este 2020. El reporte revela que Lima Moderna concentra la oferta con un 53% con más de 8,000 unidades y cuya inversión asciende a 3, 509 millones de soles, seguido de Lima Top que cuenta con un total de participación del 24% y que abarca 3, 741 unidades con una inversión promedio de 2, 678 millones de soles. Jesús María, Lince, Magdalena Del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo son los distritos que comprenden la Lima Moderna de hoy y cuyo ticket promedio de venta es de 413, 251 soles. 

Entonces, considerando esos datos obtenemos las siguientes cantidades intuidas asumiendo que no hay estacionalidad en las ventas por departamentos. 

Año2019
Departamentos Vendidos Lima Metrop.16,008
Participación Lima Top3,480
Participación Lima Moderna8,004

Si el precio promedio de metro cuadrado en el 2019 fue de S/ 6202.5, y suponiendo que no aumentará dado que la demanda se verá contraída por la crisis sanitaria las unidades vendidas en el 2020 serán similares al 2019.

ALQUILER DE DEPARTAMENTOS EN LIMA

En Perú solo el 7% de las personas vive en una propiedad alquilada. Este es el porcentaje más bajo de la región tomando en consideración un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

En Colombia la cifra alcanza el 31%, mientras que en Uruguay el 18%, y en Bolivia, Argentina y Brasil el 17%. Sin embargo, tomando el caso solo de la ciudad de Lima, el porcentaje se incrementa a 11%, y, aun así, el número de viviendas alquiladas es significativamente menor  frente a ciudades como Buenos Aires o Caracas. 

Viviendas Alquiladas Peru VS Mundo

Además, el caso peruano es especial ya que aproximadamente un 10% de las propiedades se encuentran desocupadas y no se alquilan porque las condiciones no son las más adecuadas. Entonces, ¿esto significa que el restante 89% de casas de lima son propias?

No. Las cifras recogidas por el BID no reflejarían la realidad. En el país el fenómeno de los alquileres informales es cada vez más creciente. Esto oculta el verdadero tamaño del mercado y no incentiva su desarrollo.  Según Gerardo Freiberg, gerente general del Fondo Mi Vivienda, un gran número de ese 11% de viviendas alquiladas en Lima no es formal y no tributa.

¿Cuánto se tributa por vivienda alquilada?

De acorde a la SUNAT, cuando una vivienda es puesta en alquiler, el dueño debe de pagar impuestos equivalentes al 5% de la cantidad mensual. En la misma línea, el inquilino debería presentar ciertos trámites frente al Banco de la Nación para registrar los pagos, proceso que repele a la gente de cumplirlo.

El dato:

  • Miraflores, Surco, San Isidro, San Miguel, La Molina y San Borja son los distritos con mayor cantidad de viviendas en alquiler y con los precios más elevados. Estos superan los S/.3,500 mensuales en promedio.
  • Los arrendamientos más económicos están en Villa El Salvador con un promedio de S/.800, seguido de Los Olivos y Carabayllo a S/.1.000.
Año2019
Departamentos Alquilados Lima Metrop.114,804
Participación Lima Top49,595
Participación Lima Moderna65,209
Alquiler Anual Proyectado

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